住宅ローンには借入先や返済方法によっていくつかの種類があります。
金利や期間の違いや、優遇制度の適用などの組み合わせにより、月々の返済総額が大幅に変わりますので、自分のライフプランにあった返済方法・金利方法を慎重に選んでください。
借入先の違い
借入先を大別すると次の3つが挙げられます。基本的な違いを理解しておくことで、資金計画の全体像が考えやすくなりますので、よく確認しておきましょう。
また、機関やプランごとに様々な内容のローンがありますので、資金計画を立てる際には多くの情報から比較することをおすすめします。
公的融資
その名の通り公的な金融機関が貸し出しする住宅ローンで、住宅金融公庫・年金住宅融資・財形住宅融資・自治体融資の4種類があります。一般的に、金利が低く固定される傾向がありますが、その分民間の貸出先と比べて審査基準が厳しいのが特徴です。また、ほかの公的融資や民間ローンから借り換えることはできません。
民間融資
民間金融機関が貸し出しを行う住宅ローンです。都市・地方銀行、生命保険会社、信販会社など、様々な機関が商品として販売しています。各機関により融資条件・審査等が異なりますので、各プランの特色をよく比較してみるとよいでしょう。近年では、公的融資と同等の低利で商品を提供する民間ローンもあります。
会社による融資制度
比較的大きな企業では、住宅取得を目的とした社員向けの融資制度を設けている場合があります。融資条件等は企業により異なりますので、お勤め先の担当者に詳細を確認してください。
返済方法
返済方法を大別すると次の2種類が挙げられます。それぞれの返済方法にメリット・デメリットがありますので、自分の生活スタイルなどに照らし合わせて返済方法を決定するとよいでしょう。
元利均等返済
元利均等返済は、返済額の元金の割合を一定に返済する方式で、資金計画を組み立てやすいという特徴があります。利息部分と元金部分を区別して返済し、最初は利息部分のみを返済するという方法です。最も一般的な返済方法ですが、元金均等返済に比べて完済までに時間がかかり、総返済額も多くなるというデメリットがあります。
元金均等返済
元金均等返済は、ローンの元金部分のみを毎月一定額返済する方法です。ローン残高が減ることでその金利部分も減少していくため、総返済額は元利均等返済よりも少なくてすみます。ただし、最初の返済金額が多くなることや、借り入れ審査の基準が厳しいというデメリットがあります。
金利タイプ
ローンを組む際に最も気になるのは、金利についてではないでしょうか。経済は常に流動していますから、借入時の金融市場によって金利のタイプを検討する必要があります。その際には、金融機関や不動産業者など専門家の意見を聞いてアドバイスを受けるとよいでしょう。
完全固定型
返済期間の最初から終わりまで金利が固定されているタイプです。返済中ずっと同じ金利で利息が計算されますので、返済が始まってしまえば金利がどれだけ変わっても影響を受けることはありません。
変動型
定期的に金利と返済額の見直しをするタイプです。市場の金利が下降した場合、返済額に反映されるため、余分な負担をせずにすむといったメリットがあります。ただし、必ずしも金利が下降するとは限らず、逆に上昇して返済額が増えるリスクも背負わなければなりません。
金利の見直しは年2回、返済額の変更は5年に1度となっており。返済額の変更時期がくるまでに変更された利息分は元金に組み込まれます。
固定期間選択型
3年・5年・10年など一定期間だけ金利を固定するタイプで、固定金利と変動金利の中間型といえます。固定期間終了後には、借入残高に固定金利か変動金利のどちらを採用するかを改めて選択します。
固定変動ミックス型
借入額を分割し、一方を固定金利型にし、もう一方に変動金利型を採用するタイプです。二つの方法をミックスしたタイプなので、互いのリスクを分散することができます。
上限金利設定型
変動金利型の一種ですが、上限金利をあらかじめ設定してあるタイプです。上限金利以上は返済額には反映されませんので、金利が上昇した場合は有利です。ただし、通常の変動金利型よりも金利は高く設定されます。
ローンの負担を減らすには
毎月のローンの負担を少しでも軽くするために、いくつかの奥の手があります。いずれも無条件に適用されるわけではありませんので、資金計画の段階でよく確認しておくようにしましょう。
住宅ローン控除
不動産物件の購入やリフォームを行う際に住宅ローンを利用した場合は、税金の軽減措置制度が適用される場合があります。住宅取得促進税制のひとつで、俗に住宅ローン控除と呼ばれていますが、正式名称は「住宅借入金特別控除」といいます。
公的融資や民間融資から返済期10年以上で借りた方が対象で、居住した年によって控除額は変わります。ただし、控除額を決めるには購入した翌年に確定申告をしなければなりません。会社員の方の場合、2年目以降は年末調整での手続きが可能です。
繰り上げ返済
定期的な住宅ローンの返済額とは別に、借入金の一部または全部を返済する方法です。繰り上げ返済した金額は元金の返済に充当されるため、元金に対する金利の軽減が可能です。
繰り上げ返済後に、返済期間を短くする期間短縮型と、返済額を少なくする返済額軽減型の2種類があります。
