賃貸で利益を出すために最も基本となることは、しっかりとした事業計画を立てることです。立地や条件・物件の設備・機能など、入居者のニーズに合った物件になるように考慮しましょう。
事業収支計画を考える際には、以下のような要因について事前に検討しておく必要があります。
- 賃料の設定
- 資金の手当て
- 客層の設定
- 借入金の利息
- 清掃や共益部分の維持費
- 火災や災害への損害保険料
- 建物保全のための修繕費積み立て
- 不動産会社への管理委託費
- 事業者としての事業税や市県民税などの負担
利回り・満室率とは
収支について計画を立てたとき、「利回り」と「満室率」は大きなポイントです。
利回りとは
利回りとは、投資した元本に対する収益の割合のことを指し、年間の総収入を購入費で割ることで数値を求めることができます。
利回りが高ければ回収割合が多く、低ければ回収割合が低いことを意味します。一般的には、アパート経営で利益を上げるためには実質利回りが10％以上必要だといわれています。
満室率とは
満室率とは、部屋が埋まっている日数を、全部屋分合計した延べ日数で割った割合を指します。
満室率を高い数字でキープするには
- できるだけ同じ入居者に長く居住してもらうこと
- 退去者が出た後、次の入居者をどれだけ早く見付けられるか
という2点に気を配ることが必要です。
そのためには、物件が入居者のニーズにあったものであるか、賃料は適正（近隣の相場と見あっている）か不動産会社は信用があり評価の高い会社か、PRの実力についてはどうか、ということをしっかり検討しておくようにしましょう。
